Il condominio è legittimato ad agire in giudizio anche in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per il rispetto del regolamento da parte dei singoli condomini. Lo svolgimento dell'attività di bed and breakfast può arrecare un danno imminente, ma occorre la prova concreta di un pregiudizio grave all'intera collettività condominiale.
di Augusto Cirla - Avvocato in Milano
Il condominio è legittimato ad agire in giudizio per chiedere il rispetto da parte dei singoli partecipanti delle norme contenute nel regolamento, sia esso assembleare o contrattuale: è questa una delle principali attribuzioni che la legge, con l'art. 1130 c.c., riconosce all'amministratore. Può chiedere tutela anche in via d'urgenza, qualora il pregiudizio che ritiene di subire dall'intervenuta violazione del regolamento sia imminente e grave. Il che significa che il ricorso alla particolare ed aperta tutela prevista dall'art. 700 c.p.c. si basa sulla minaccia di un pregiudizio di tale gravità da giustificare la pretesa di ottenere nell'immediato un provvedimento provvisorio.

Il nostro legislatore, con il testo dell'art. 700 c.p.c., manifesta infatti la volontà di predeterminare i confini della tutela d'urgenza, limitandola, attraverso la tipica nozione del periculum in mora, alla presenza di una minaccia di un pregiudizio grave, imminente ed irreparabile in danno delle parti richiedenti.

Il principio è stato acutamente posto a fondamento dell'ordinanza resa dal Trib. di Milano, 4-10 febbraio 2016(Sez. 13° civ., Presidente Dott. Manunta, estensore Dott. Rota) con cui è stata negata al Condominio la tutela richiesta in via d'urgenza per ottenere la cessazione dell'attività di bed and breakfast che un inquilino aveva iniziato a svolgere in un appartamento concessogli in locazione da un condomino.

L'avvio di attività di bed and breakfast o di affittacamere non rappresenta affatto un pregiudizio in re ipsa per gli altri condomini, non ritenendosi decisivo in tal senso nemmeno il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire l'unità immobiliare ad usi diversi da quello di abitazione. A giustificare l'emissione di un provvedimento urgente di interruzione di tale attività occorre infatti dimostrare l'esistenza concreta ed effettiva di un pregiudizio grave ed irreparabile alla tranquillità e alla sicurezza dei condomini.

Non basta dunque affermare l'avvenuta violazione di un divieto previsto nel regolamento, ma occorre provare, in sede di procedimento cautelare, che da tale inosservanza consegua un pericolo per i condomini talmente imminente da non potere attendere l'esito del giudizio di merito. I giudici milanesi, astenendosi volutamente dall'affrontare l'annosa questione se la lesione del diritto alla tranquillità e alla sicurezza dei condomini negli spazi comuni, in quanto di natura non patrimoniale, meriti di per sé una pronta tutela perché già espressione della pericolosità del pregiudizio irreparabile nel momento stesso in cui si verifica la lesione dell'interesse protetto, pongono peraltro il dubbio sulla legittimazione del Condominio "ad agire in via d'urgenza a tutela della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni in luogo di quest'ultimi, a presidio di beni giuridici spettanti ai singoli compartecipi" e non già all'ente di gestione.

Non può invero negarsi che il titolare del diritto alla sicurezza ed alla tranquillità, e dunque legittimato ad agire per la relativa tutela, debba essere necessariamente quel soggetto al quale si riconosce il diritto.

La decisione in esame impone però di ritornare a riflettere sul fenomeno del proliferare in condominio di attività di affittacamere o di "B&B", intesa quest'ultima come offerta di ospitalità a pagamento in abitazioni private.

Trattasi comunque di attività che ben lasciano presumere un maggior uso dei beni e dei servizi comuni, quali degli ascensori o delle scale oppure dell'androne o, ancora, del servizio di portineria. Si dovrà in ogni caso provvedere, se accettate in condominio, a modificare i valori millesimali di gestione e i riparti delle spese riguardanti tali servizi, salvo che l'autore del mutamento d'uso accetti di maggiormente concorrere a tali spese in misura forfetaria.

E' pacifico che ogni condomino possa liberamente disporre della propria unità immobiliare purché ne faccia un uso non vietato dal regolamento di condominio ovvero, in generale, che non crei particolari problemi agli altri condomini. Il regolamento può in primo luogo vietare che gli appartamenti siti nell'edificio condominiale vengano destinati allo svolgimento di attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, per la tranquillità o per la sicurezza di coloro che vi abitano.

Simili limitazioni e divieti possono però essere previsti solo nei regolamenti cosiddetti contrattuali, in quelli cioè predisposti dal costruttore dell'edificio o dall'originario unico proprietario e allegati o semplicemente richiamati nei singoli atti di compravendita. Possono formare oggetto anche di una delibera assembleare, purché assunta con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio e poi trascritta nei registri immobiliari.

I vincoli devono essere chiaramente manifestati nel regolamento o comunque desumibili in modo non equivoco, non essendo sufficiente la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini. L'ipotesi più semplice è quella in cui nel regolamento sia riportata la specifica elencazione delle attività che si ritengono vietate. In tal caso, è sufficiente accertare che quella svolta dal condomino nel proprio appartamento sia prevista come vietata: l'amministratore è autorizzato a intervenire per farla cessare, senza chiedere il consenso dell'assemblea.

Sorgono invece problemi quando il divieto fa riferimento più in generale ai pregiudizi che comunque si intendono evitare, richiamando i concetti di quiete, di tranquillità e di riposo, assolutamente meritevoli di tutela in un immobile destinato a civile abitazione. È necessario allora procedere a un esame specifico della singola situazione al fine di valutare se l'attività svolta leda il pari diritto degli altri condomini di godere in modo pacifico del proprio bene. L'importante è che queste clausole, in quanto destinate a imporre delle limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sui beni di loro esclusiva proprietà, siano scritte in modo chiaro ed esplicito e facciano uso di espressioni che non diano luogo a possibili incertezze.

L'uso dell'inglesismo "bed and breakfast" (il cui significato letterale è "letto e prima colazione") è entrato ormai prepotentemente nel linguaggio comune e trova semmai richiamo, come attività vietata, solo nei regolamenti condominiali di nuova formazione. Ad impedirne lo svolgimento, al pari di quella di affittacamere, è sufficiente però la previsione nel regolamento del divieto di adibire l'unità immobiliare in condominio a pensione, locanda o simili, trovando anche tale uso fondamento nell'esigenza di evitare utilizzi contrastanti con la tranquillità e sicurezza dei condomini.

Sulla questione B&B si è recentemente di espressa la Suprema Corte (Cass., 7 gennaio 2016, n. 109) con una pronuncia estremamente restrittiva rispetto alle precedenti decisioni, sostenendo che simili attività, così come quella alberghiera, non possono essere avviate se il regolamento di condominio vieta, seppure genericamente e quindi anche se non espressamente nominati, usi diversi da quello abitativo. Il che significa che di fronte ad un pur generico divieto di destinazioni diverse da quella dell'abitazione o di ufficio commerciale non c'è alcun spazio per lo svolgimento di attività né di B&B e né, tanto meno, di affittacamere o alberghiera.

Tale nuovo orientamento appare per il vero in netto contrasto con quello assunto in precedenza (Cass., 20 novembre 2014, n. 24707) secondo cui l'attività di B&B e di affittacamere non muta affatto la destinazione ad uso abitativo dell'unità immobiliare, talché essa deve sempre ritenersi consentita in difetto di uno specifico divieto previsto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, non determinando danni per gli altri condomini. La destinazione d'uso a civile abitazione costituisce anzi il presupposto necessario per potere svolgere in un appartamento l'attività di bed and breakfast.

A tale ultimo principio si sono adeguati anche alcuni regolamenti regionali che hanno espressamente sottolineato come l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici. Va tuttavia osservato che la legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadino e norme di carattere pubblicistico, non può comportare un automatico recepimento nell'ambito della disciplina dei rapporti tra privati dei criteri per i quali si stabilisce se una certa attività comporti o meno mutamento di destinazione ai fini della regolamentazione dell'assetto urbanistico - edilizio del territorio.

È chiaro, però, che se tale divieto non è esplicitato nel regolamento, quello che succede all'interno del singolo appartamento non può riguardare il condominio, né esso può stabilire l'uso che il proprietario debba fare della propria abitazione.

Quand'anche in presenza di uno specifico divieto nel regolamento, la tutela in via d'urgenza del suo mancato rispetto da parte del giudice deve in ogni caso presupporre la prova del grave danno imminente ed irreparabile che ne consegue, in difetto della quale la richiesta dovrà essere respinta.

Nel caso sottoposto al vaglio dei giudici milanesi nulla è stato detto in ordine alla capacità ricettiva delle unità immobiliari adibite allo svolgimento dell'attività di B&B e sono mancate le indicazioni di circostanze decisive al fine di dimostrare la sussistenza di un concreto pregiudizio alla tranquillità e alla sicurezza dei condomini derivante dalla svolta attività, così imminente da giustificare l'emissione di un provvedimento urgente ed anticipatorio degli effetti della causa di merito.

Trib. di Milano, Sez. XIII, Ord., 10 febbraio 2016

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